تمثل تراخيص البناء في تركيا وثائق قانونية تسمح للشركات الإنشائية والمقاولين بناء العقارات التركية بمختلف أنواعها وأشكال وبمختلف المناطق والولايات، ويتم استخراج رخصة البناء من قبل البلدية التي تقع فيها الأرض المُراد البناء عليها.
جدول المحتوى:
أهمية استخراج تراخيص البناء في تركيا:
تضمن تراخيص البناء أن المشاريع العقارية تتوافق مع المعايير واللوائح التي تم تحديدها مسبقاً. هذا يضمن أن تكون البنية التحتية جاهزة لدعم السكان والخدمات المتعلقة.
تحدد تراخيص البناء المعايير الهندسية والإنشائية التي يجب أن تلتزم بها المشاريع. هذا يضمن سلامة المباني ومقاومتها للزلازل والكوارث الأخرى.
تسمح تراخيص البناء بمراقبة نمو المدن والمجتمعات بشكل منظم، مما يمنع البناء غير القانوني أو الفوضوي.
تتضمن تراخيص البناء تقييماً لتأثير المشروع على البيئة والتأكد من أنه يلتزم بالمعايير البيئية.
يؤكد الحصول على تراخيص البناء على أن المشروع يتوافق مع القوانين واللوائح المحلية، مما يحمي حقوق الملاك والمستثمرين.
يساعد نظام التراخيص في توجيه الاستثمارات نحو المناطق التي تحتاج إلى تطوير وتحسين.
يقلل الحصول على تراخيص البناء بشكل شديد من فرص الفساد والتعاملات غير الشرعية في قطاع العقارات.
يمكن تضمين متطلبات بيئية وتكنولوجيا محددة في تراخيص البناء لتعزيز الاستدامة في البناء وتشغيل المباني.
يساعد نظام التراخيص في الحفاظ على العناصر الثقافية والتاريخية في المناطق المعنية.
تراخيص البناء تجعل السوق العقاري في تركيا يبدو أكثر شفافية وأماناً للمستثمرين الأجانب، مما يعزز من جاذبية السوق.
مميزات الحصول على تراخيص البناء في تركيا:
إن منح ترخيص بناء يعني أن التربة صالحة لذلك بناءً على التقرير المقدم بشرط مراعاة عدد الطوابق وتضمين مواد بناء جيدة وموانع زلزالية.
المحافظة على قدرٍ عالٍ من تنظيم مشاريع البناء إذ أن رخصة البناء تكفل وجود تنسيق بين الأطراف المسؤولة عن تنظيم أعمال البناء سواءً كانت سلطات محلية أو حكومية أو لجان هندسية أو مهندسين مدنيين أو مُتعهدين ومقاولين.
استخراج رخصة البناء تعني أن البناء قانوني ولن تكون هناك إشكالات عند التوجه لتسجيله في الطابو والحصول على سند الملكية العقارية.
يمكن الترخيص المستثمر من ممارسته أنشطته التجارية والاستثمارية مقابل التزامه بالمعايير والضوابط.
أنواع التراخيص في تركيا:
ترخيص البناء الأولي (İlk Yapı Ruhsatı): يتم منح هذا الترخيص بناءً على تصميم هندسي معتمد ووثائق مطلوبة أخرى. وهو يعتبر الخطوة الأولى في عملية البناء.
ترخيص البناء الثانوي (İkinci Yapı Ruhsatı): يُمنح بعد الانتهاء من عمليات البناء الأساسية والهيكلية وقبل بدء الأعمال الداخلية. ويشمل عادةً تفاصيل داخلية مثل التمديدات والتشطيبات.
ترخيص الاستخدام (Kullanma İzni): بمجرد الانتهاء الكامل من المشروع وفحصه والتأكد من مطابقته للمعايير واللوائح، يُمنح ترخيص الاستخدام الذي يسمح ببدء استخدام المبنى.
ترخيص تحويل الاستخدام (Kullanım Değişikliği Ruhsatı): في حال كان هناك رغبة في تغيير استخدام المبنى عن الاستخدام الذي تم تصميمه له في الأصل، يلزم الحصول على هذا الترخيص.
ترخيص التجديد (Yenileme Ruhsatı): إذا كانت المباني قديمة وتحتاج إلى تجديد كبير أو إعادة بناء، فقد يكون هذا الترخيص ضرورياً.
ترخيص الهدم (Yıkım Ruhsatı): في حال رغبة في هدم المبنى القائم لبناء مبنى جديد مكانه، يلزم الحصول على هذا الترخيص.
ترخيص الإعلان واللافتات (Reklam Ruhsatı): يتم منح هذا الترخيص للتسميات التجارية واللافتات والإعلانات التي توجد على الواجهات الخارجية للمباني.
ترخيص المرافق (Tesisat Ruhsatı): يمكن أن يكون مطلوباً لتركيب وصيانة معدات وأنظمة مثل الصرف الصحي والتدفئة والتكييف.
ترخيص المناظر الطبيعية (Tabiat Varlıkları Ruhsatı): في حال كان المشروع يؤثر على المناظر الطبيعية أو المناطق المحمية، قد يكون هذا الترخيص ضرورياً.
كيفية استخراج تراخيص البناء في تركيا؟
عند التوجه لاستخراج رخصة بناء في تركيا من الجهات المعنية يجب الدراية على أنه في تركيا يوجد العديد من أنواع التراخيص منها يسمح بالبناء على الأرض، وأخرى تتضمن تفاصيل ومواصفات البناء الداخلة فيه، وترخيص الاستخدام وترخيص إنشاء المشاريع الكبرى السكنية أو التجارية، وتراخيص الهدم في حال رغب مالك الأرض بإزالة بناء سابق وتشييد بناء آخر، وهناك أيضاً رخصة التجديد في حال نص المخطط العماري على ترميم أو تجديد أحد المباني الموجودة في الأرض.
الأوراق المطلوبة لمنح تراخيص البناء في تركيا:
للحصول على ترخيص البناء في تركيا يجب أولاً مراجعة بلدية المنطقة للتأكد من إمكانية استخراج رخصة البناء وعند تقديم الطلب يجب تضمينه الأوراق التالية:
طلب التقديم على الرخصة.
سند الملكية العقارية (طابو الأرض).
تقرير الحالة الإعمارية ويطلب من بلدية المنطقة.
وثيقة الوضعية التي تبين حدود القطاعات تطلب من مديرية الطابو.
المخطط المعماري من ضرورة مصادقته من غرفة المعماريين الأتراك.
وثيقة سجل غرفة المعماريين.
مخطط الخرسانة المسلحة مصدق من قبل غرفة المعماريين.
وثيقة سجل غرفة المهندسين الإنشائيين المدنيين.
مخطط تمديدات الكهرباء مصدق من قبل غرفة المعماريين.
وثيقة سجل غرفة المهندسين الميكانيكيين.
تقرير دراسة التربة
وثائق متعهد البناء ويجب أن يكون المتعهد مصرح له بذلك.
عقد مشرف البناء
نموذج معلومات متعلق بالبناء.
وثائق الشركة المختصة بالرقابة على البناء.
عقد الرقابة على البناء.
إشعار بنكي يفيد بإيداع 20% من أجور الشركة المراقبة للبناء.
كيف يتم التعامل الحكومي مع الأبنية غير المرخصة؟
تخضع المجمعات العقارية السكنية والتجارية الحديثة في تركيا لمعايير صارمة من ناحية الالتزام بمواصفات دقيقة يعتمدها السجل العقاري لذلك فإن الإخلال بهذه المعايير قد يعرّض صاحب البناء غير المرخص لصدور قرار إزالة البناء.
مثلاً إذا كان ترخيص البناء لأربع طوابق فقط وأضاف المتعهد طابق خامس والأرض غير قادرة على تحمل طابق إضافي ما يجعل الأرض عرضة للسقوط خاصةً في أوقات الكوارث فإن السلطات التركية ستصدر قراراً بهدم الطابق الإضافي فقط وليس البناء بأكمله.
متى يتم اتخاذ قرار هدم المبنى؟
تتجه أنظمة البناء في تركيا والمعنيين إلى قرار هدم وإزالة البناء غير المرخص في الحالات التالية:
إذا كانت الأرض المبني عليها غير صالحة للإعمار أو لا تتحمل عدد المباني والطوابق المشيدة عليها هناك يتم اتخاذ قرار الهدم خاصةً إذا كان التقرير الفني يثبت عدم قدرة البناء والأرض على مقاومة الزلازل والكوارث.
أن يكون البناء غير حاصل على رخصة بناء من الأصل أو تكون هناك طوابق أضيفت تتجاوز عدد الطوابق المسموحة ضمن الترخيص.
طريقة تجنب منع الهدم بعد صدور القرار:
بعد إخطار المالك بقرار الهدم وفقاً للقوانين التركية المتعلقة بالأبنية المعرضة للكوارث يحق للمالك الاعتراض خلال مدة 15 يوماً حيث يجب تطبيق القرار بغضون 60 يوماً وإذا لم يتقدم المالك باعتراض يمنح المالك 30 يوماً كمهلة أخيرة وإذا انتهت تبادر السلطات التابعة لوزارة البيئة والتمدن والتغيير المناخي إلى هدم البناء، وحول إمكانية تجنب قرار الإزالة فإن القوانين التركية تندرج ضمن مصطلحات مثل "الهدم" أو "تعزيز المباني" والذي يمكن تطبيقه في حال كان البناء المُهدد بالإزالة ذو عدد قليل من الطوابق وليس مرتفعاً. يجب هنا تقديم اعتراض على قرار الهدم خلال المدة القانونية الممنوحة للمالك مع إمكانية اللجوء للمحاكم المختصة، وفي حال تأكدت المحكمة من صحة قرار الهدم فسيتم إبرام القرار بشكل نهائي، أما في حال وجدت المحكمة بأن قرار الحكم غير صحيح فإنه تتخذ قراراً بإصلاح المبنى أو ترميمه مع فرض غرامات وتراخيص عند لزومها.
وحول إمكانية تجنب قرار الإزالة فإن القوانين التركية تندرج ضمن مصطلحات مثل "الهدم" أو "تعزيز المباني" والذي يمكن تطبيقه في حال كان البناء المُهدد بالإزالة ذو عدد قليل من الطوابق وليس مرتفعاً.
كم سعر متر البناء في تركيا؟
يتراوح الحد الأدنى لتكلفة سعر متر البناء في تركيا للمباني الفاخرة بين 5000 و 15000 ليرة تركية، في حين أن تكلفة البناء للمباني والإنشاءات التي تصنف ضمن الدرجة الأولى تتراوح من 4500 إلى 7000 ليرة للمتر المربع الواحد، أما الإنشاءات التي من الدرجة الثانية فتتراوح تكلفة بناء المتر المربع فيها من 3500 إلى 4500 ليرة تركية
متى يتم هدم البناء في تركيا؟
يجب هدم المبنى خلال 60 يومًا ما لم يكن هناك اعتراض. إذا لم يقم أصحاب العقارات بهدم المبنى خلال 60 يوماً، يتم منح 30 يوماًكحد أقصى. في نهاية هذه الفترة الإضافية، تم هدم المبنى من قبل الإدارات المحلية من قبل وزارة البيئة والتحضر.
ما هي عقوبة البناء بدون ترخيص؟
وفي المادة رقم 99 في مشروع القانون، تصل العقوبة إلى الحبس مدة لا تزيد عن 5 سنوات، وغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه، ولا تزيد عن 200 ألف جنيه، أو بإحدى العقوبتين، وذلك في حالة الإخلال بأي من المواد الآتية «17، 18، 29 فقرة ج، 32، 36، 37، 39، 40، 44، 62 فقرة ثالثة، 96، 113 الفقرتين الثالثة والرابعة»
المصادر:
هذا المقال مكتوب من قبل فريق كتابة المحتوى في " TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران" ، إذا أردت أن تعرف أكثر عن محتوانا وما نُقدمه من خدمات ( اضغط هنا )