من بين المصطلحات الأكثر استخداماً في السوق العقاري التركي هو مصطلح "الفقاعة العقارية" ما المقصود بها، وما هي أسبابها وعيوبها وكيف يمكن تجنبها؟
جدول المحتوى:
مصطلح الفقاعة العقارية:
تحدث عادةً الفقاعة العقارية وهي نوع من أنواع الفقاعات الاقتصادية بشكلٍ دوري في الأسواق المحلية والدولية، وتأتي بعد طفرة وازدياد كبير وسريع في أسعار العقارات والأراضي لتصل إلى أرقام غير مسبوقة ومستويات تزيد عن سعرها الطبيعي بفارق كبير ثم تعود لتنخفض فجأة أو بشكل تدريجي ومتسارع عقب حالة من الركود وتدني الطلب.
أسباب حدوث الفقاعة العقارية:
ترتبط الفقاعة العقارية بزيادة أسعار غير متوازنة مع قيمة المعروض الحقيقة وهو أمر متربط بشكل طردي مع ارتفاع الطلب وانخفاض العرض، وهناك أسباب جوهرية لحدوث الفقاعة العقارية هي:
الرخاء الاقتصادي وارتفاع الطلب على التملك العقاري إذ يشجع هذا الارتفاع في النشاط الاقتصادي العام للبلاد وارتفاع الرخاء بين السكان وتملك العقارات بهدف الحفاظ عليها ومن ثم مزاحمة المحتاجين إليها
وصول الطبقة الديموغرافية لسوق العقارات بشكل يفوق قدرته على استيعابها.
تسهّل معايير الحصول على قرض عقاري من إمكانية شراء منزل ويسهل التملك العقاري أمراً ميسوراً.
المزايا المتطورة للتسويق العقارية لاسيما العقارات التي تباع عن طريق أقساط تجعل من شراء العقار أمراً في متناول شريحة واسعة.
سلوك بعض العاملين في السوق العقاري التركي والمستثمرين ومطوري العقارات والذي تغذيه تقديرات غير واقعية وغير مستدامة لتقدير وفرض أسعار العقارات.
فورات التضخم المحلي والدولي إذ أن العقار عادةً ما يتكون من أرض ومواد بناء وارتفاع سعر أيٍ منهما يؤدي بالضرورة لارتفاع سعر العقار فتكون الزيادات في أسعار العقارات الجديدة أكبر من زيادات الأسعار القديمة، بحكم تكلفتها المرتفعة وبالتالي ارتفاع أسعار السوق العقاري بشكلٍ عام.
الكشف عن خطط لمشاريع إنمائية كبرى في بعض المناطق وتؤدي لارتفاع أسعار العقارات في محيطها.
مؤشرات قرب حدوث الفقاعة العقارية:
من بين العلامات التي تشكل مؤشر على قرب حدوث فقاعة عقارية هي زيادة أسعار العقارات والتي تجعل من ملكية العقارات أمراً بعيداً عن متناول شريحة واسعة من المجتمع وحدوث حالات من تضخم الأسعار بشكل غير منطقي، إلى جانب حالة من العزوف الجماعي عن التملك لمدة طويلة.
انفجار الفقاعة العقارية:
عند اتحاد الأسباب والمؤشرات تنفجر الفقاعة العقارية عندها تستمر الشركات الإنشائية في تشييد العقارات استجابةً للطلبات والتي بدأت بالتناقص مؤخراً بشكل واضح مما يخفض الطلب وبالتالي يزداد العرض فتكون النتائج المؤكدة هي تباطؤ في المبيعات وانخفاض في الارتفاع الأسعار.
ومع تراجع المبيعات وتوقف الأسعار عن الارتفاع يتردد صدى إدراك المخاطر في السوق والأمر الذي يمكن أن يعجّل إدراك المخاطر هو عدد من الأشياء، وتأتي الزيادة في أسعار الفائدة لتجعل ملكية العقارات أمراً صعباً على كثيرٍ من الراغبين بالشراء وفي بعض الحالات تتسبب هذه الزيادة بضائقة مالية لأصحاب العقارات الحاليين.
وبعدها يحدث الانكماش الاقتصادي العام وينخفض الدخل المُتاح وخسارة الوظائف وقلة فرص العمل الشاغرة ويقل الطلب على المساكن ويحدث الركود.
ومع تغيير مزاج السوق يتم تشديد معايير الائتمان وينخفض الطلب ويزداد العرض ويغادر المضاربون السوق وتبدأ الأسعار بالانخفاض ولذلك فإنه من المفيدة في سوق العقار أن يحقق العرض والطلب توازناً مقبولاً لتعكس الأسعار حقيقة السواق و واقعيته.
عيوب الفقاعة العقارية:
من أبرز عيوب الفقاعة العقارية تفشي المضاربة في السوق العقاري وحدوث العديد من الأضرار الاقتصادية ما يؤدي لانخفاض شديد بأسعار العقارات وفشل المقترضين في سداد أسعار عقاراتهم كونها تتجاوز القيمة السوقية لممتلكاتهم.
وبالتالي زيادة العواقب السلبية وأبرزها الإفلاس وتدني فرص الحصول على عقار ملاءم وتراجع كبير في النشاط الاقتصادي، كما أنه من الصعب التنبؤ بالنتائج الدقيقة لانفجار الفقاعة العقارية بل إنه من الصعب التأكد من أنها فقاعة حقيقة عند حدوثها وظهور آثارها على أرض الواقع في بعض الأحيان.
كيفية تجنب الفقاعة العقارية:
هناك حالتين يمكن من خلالهما تجنب التأثر بالفقاعة العقارية هي:
1- في حال كنت صاحب عقار في منطقة تشهد ارتفاعاً بأسعار العقارات فإنك سترعب ببيع العقار والاستفادة من ارتفاع السعر والعائد الاستثماري الذي يمكن تحقيقه خاصةً عندما تتجه لشراء عقار مماثل بسعر أقل، لذلك سترغب بالبيع ولكن احذر من تفويت منفعة البيع فإنك إذا لم تكن تخطط للانتقال لمنطقة أخرى أقل تكلفة أو تستطيع المحافظة على فارق السعر فأنت بهذه الحالة تدخل مباشرةً لقلب الفقاعة العقارية، بسبب التنافس مع باقي مشتري العقارات في السوق وربما يحدث تسارع جديد في التضخم.
2- إذا كنت تبحث عن عقار للشاء فيجب التفكير بتأجيل الخطوة لبعض الوقت كي لا تضطر لدفع مبالغ زائدة في الوقت الذي يشهد به السوق تضخماً بالأسعار.
ومن أجل تجنب مخاطر هذا النوع من الفقاعات وآثارها السلبية وكي لا تقع في فخ الديون والإفلاس يجب عليك اختيار الوقت المناسب لشراء العقار وأن تضع بعين الاعتبار عوامل الأمان اللازمة للحصول على العقار بعيداً عن المخاطر.
هل ما يحدث في السوق العقاري التركي هو عبارة عن فقاعة عقارية؟
ارتفعت أسعار العقارات التركية بشكلٍ كبير في السنوات الأخيرة وخاصةً بعد مرحلة ما بعد كورونا والإغلاقات التي حصلت آنذاك، وكان منشأ هذه الزيادات تأخر عمليات البناء والإعمار ما أدرى لارتفاع الطلب وقلة المعروض.
وبالنظر لأسباب الفقاعة العقارية التي تحدثنا عنها أعلاه فإنه يمكننا استخلاص النتائج بالقول إن هذه الزيادة في أسعار العقارات التركية طبيعية المنشأ فالسوق العقاري التركي هو سوق حيوي والطلب المتزايد على العقار يعود أصلاً للحاجة الماسة لتلبية الطلب الداخلي المستمر والمتزايد لما يزيد عن 85 مليون نسمة من السكان.
وإذا ما غضينا النظر عن تملك الأجانب للعقارات التركية الذي يشكل فقط نسبة قليلة من حجم السوق العقاري والذي وصل إلى 4% فقط من حجم المبيعات العام الماضي فإن جميع هذه المؤشرات توحي بأنه لا دليل أو رؤية مستقبلية قريبة أو متوسطة أو بعيدة المدى لحدوث الفقاعة العقارية في تركيا ولا حتى الركود الاقتصادي.
هذا المقال مكتوب من قبل فريق كتابة المحتوى في " TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران" ، إذا أردت أن تعرف أكثر عن محتوانا وما نُقدمه من خدمات ( اضغط هنا )