يرغب المُستثمر الأجنبي في سوق العقارات التركية أن يُشعر بأنه استثماراته العقارية في أمان من كل الجوانب، ومن بين أكثر ما يؤرق المُستثمرين الدوليين هي الزلازل والكوارث التي تُضر بممتلكاتهم العقارية في تركيا.
كيف يُمكن الحفاظ على سلامة العقارات التركية من الزلازل والهزات الأرضية؟، وما هو تأمين الزلازل في تركيا؟ وما مواصفات المباني المقاومة للزلازل؟، وما هو دور الشركات الإنشائية في تدشين المباني المُقاومة للزلازل؟
جدول المحتوى:
مفهوم تأمين الزلازل في تركيا:
هو عبارة عن تأمين إلزامي يشمل الأضرار التي قد تصيب البناء بعد الزلازل بشكل جزئي أو كلي، وكانت تركيا قد ألزمت أصحاب العقارات بضرورة تأمين الزلازل في تركيا على عقاراتهم عقب زلزال مرمرة المُدمر عام 1999.
وقد أنشأت الحكومة التركية مؤسسة التأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية DASK وهي المعنية بإصلاح الأضرار الناجمة عن الزلازل في تركيا على المباني والعقارات بمختلف أنواعها وأشكالها.
تقع مسؤولية تسديد تأمين الزلازل في تركيا على عاتق صاحب الشقة والتأمين صالح لمدة عام واحد يُجدد سنوياً، ويدفع تأمين الزلازل في تركيا أول مرة عند بداية إنشاء العقار وذلك للحصول على الخدمات الرئيسية للمبنى من كهرباء وماء وغاز وهاتف وإنترنت.
وإبراز وثيقة سداد تأمين الزلازل في تركيا DASK هو شرط أساسي من شروط نقل الملكية العقارية في تركيا بالإضافة إلى فتح الاشتراك بخدمات المرافق الخاصة بالعقار.
يجري دفع تأمين الزلازل في تركيا في البنوك أو شركات التأمين أو مكتب البريد التركي PTT لصالح مؤسسة الزلازل والكوارث الطبيعية DASK.
ويعتبر سداد تأمين الزلازل أمر مُهم للغاية للأسباب التالية:
التأكد من سلامة البناء ومُقاومته للزلازل ما يققل احتمالية وقوع أضرار عليه أثناء حدوث الزلازل والهزات الأرضية.
إصلاح الأضرار الناجمة عن الزلازل والكوارث بعد وقوعها.
تخفيف النفقات المادية على أصحاب العقارات التركية عند حدوث الزلازل.
نشر الوعي السكاني لأهمية الأبنية السليمة والمقاومة للزلازل.
التثقيف العام بأهمية تأمين الزلازل في تركيا لتخفيف الأضرار المُحتملة.
يغطي تأمين الزلازل في تركيا الأضرار المادية على العقارات التركية بما فيها السلالم والمصاعد وأضرار الحرائق والانفجارات والانهيارات الأرضية، ويتم التعويض لصاحب العقار سواءً كان الضرر جزئي أو كلّي.
ويشمل تأمين الزلازل في تركيا المباني السكنية والمباني المُستخدمة لأغراض تجارية كالمحلات والمكاتب، والمباني التي لا تزال قيد الإنشاء.
أما المباني التي لا تدخل ضمن تأمين الزلازل في تركيا هي الخاضعة لقانون الإسكان العام كمباني الخدمات العامة، بالإضافة إلى المباني التي أقيمت في بعض المناطق القروية، إلى جانب المباني المُستخدمة بالكامل لأغراض تجارية أو صناعية، وكذلك المباني التي تم إعمارها دون خطة هندسية أو مشروع، والمباني التي تم تشيدها بشكل مخالف للتشريعات والقوانين.
وأيضاً من ضمن المباني غير المشمولة بتأمين الزلازل في تركيا المباني التي قررت المؤسسات العامة المعنية إزالتها والمباني المُهملة أو المُتهدمة أو المهجورة أو غير الصالحة للاستخدام السكاني.
لماذا تفرض السلطات تأمين الزلازل في تركيا؟
عقب زلزال مرمرة عام 1999 وبسبب الدمار الكبير الذي طال المنطقة أقدمت الحكومة التركية آنذاك على عدة خطوات هي:
إلزامية تأمين الزلازل في تركيا.
هدم الأبنية الأيلة للسقوط وإعادة بنائها.
إعداد وتنفيذ خطة شاملة للوصول نحو التحول الحضاري في تركيا.
رسوم تأمين الزلازل في تركيا:
في الواقع ليس هُناك قيمة ثابتة وموحدة لتأمين الزلازل في تركيا على كافة العقارات كونه يربتط بعدة عوامل:
الموقع: تتباين رسوم تأمين الزلازل في تركيا باختلاف الموقع فكلما كان العقار قريباً من خطوط الزلازل كلما زادات رسوم التأمين عليه والعكس صحيح.
سنوات البناء: كلما طال عُمر البناء كلما زادات قابلية حدوث أضرار عليه وبالتالي ترتفع في هذه الحالة قيمة رسوم تأمين الزلازل الخاصة به.
مساحة العقار: تؤدي المساحة العقار إلى التفاوت في قيمة رسوم تأمين الزلازل بالإضافة إلى ارتفاع الطابق وعدد الطوابق في البناء وغيرها.
وبشكل عام فإن رسوم تأمين الزلازل في تركيا لا تزيد عن 50 دولار سنوياً للعقار الواحد يدفعها صاحب العقار ويجب تجديدها سنوياً.
مواصفات المباني المقاومة للزلازل:
إن الأبنية المقاومة للزلازل هي تلك المباني التي يُراعى فيها عند البناء مُطابقتها للأبحاث والدراسات التي تُجرى مُسبقاً على التربة المُراد البناء عليها والمواد المُستخدمة في أساسات البناء بحيث يتم التأسيس بشكل مُناسب لطبيعة الأرض بهدف التحمل الأقصى للهزات والارتجاجات.
ويتم التأكد من أهلية مكونات البناء ومن الأبواب والنوافذ التي تتلاءم مع مثل هذه الكوارث بحيث تُصمم بشكل يُسهم في تحفيف آثار الهزات على السكان في البناء عند وقوع الزلازل، مع الالتزام التام في هذا النوع من المباني أثناء مراحل التأسيس بالمعايير التي تؤمن حماية الجدران من التصدع أو التهدم وغير ذلك من التفاصيل والجزئيات التي تُحسن من نسبة سلامة الأبنية تجاه الكوارث والآفات الطبيعية لاسيما الزلازل.
كما يتم حساب الأحمال والأوزان الذاتي التي ستحملها الطوابق بدقة مُتناهية إذ تُسند مهمة حمل الأسقف إلى الأعمدة الخرسانية مما يمنح البناء مقاومة أكثر للزلازل.
يجب أن يكون تصميم المبنى يحافظ على توازنه من الداخل والخارج لاسيما أنه كثيراً ما يستند على التخطيط الأفقي للعمران لأجل تحقيق هذا الهدف.
يجب أن تكون تربة البناء مُنتقاة بناءً على (تقرير دراسة التربة) الذي من شأنه أن يُبيّن مدة أهليتها للبناء من عدمها ويقترح إيجاد حلول لمشاكل البناء على التربة، وعليه يجب أن يكون نوع التربة صباً واستبعاد التربة الهشة والرملية، إذ تساهم التربة الصلبة من متانة البناء بشكل واضح في الحد من ارتجاجه أثناء وقوع الزلازل.
تتميز المباني المقاومة للزلازل بأنها وحدة متماسكة لا تتفكك بالزلازل ومرجع ذلك إلى قوة مفاصل البناء وقدرتها على امتصاص الضغط الزلزالي الذي يؤدي في النهاية إلى تخفيف الأضرار والصدمات الزلزالية.
الموانع الزلزالية في المشاريع العقارية:
شهد القطاع العمراني والهندسي في تركيا تطوراً كبيراً خلال السنوات العشرين الأخيرة وقد تم التوصل إلى تدشين مباني مُقاومة للزلازل وهُناك خمس معايير أساسية يتم الالتزام بها عند إنشاء المباني المقاومة للزلازل في تركيا وهي:
تصميم المباني بطريقة يتم فيها توفير الدعم للمبنى عبر ربط الأسقف والجدران بمُربع صلب يبقى ثابتاً عند حدوث الزلازل، ويمل الدعم العمودي للبناء على المُساعدة في مقاومة القوى الجانبية الناتجة عن الزلازل.
بالنسبة للأبراج وناطحات السحب فيتم بناؤها على قواعد مُنفصلة مكونة من نوابض واسطوانات وكُرات معدنية من مهامها أن تقوم بامتصاص الصدمات وبذلك يكون المبنى غير معرض للاهتزاز الناجم عن الزلازل.
استخدام مفاصل بناء قوية تُساعد على الحدّ من المخاطر وتمتص الضغط مما يجعلها قادرة على امتصاص القوى الزلزالية، ومن شأنها أيضاً جعل البناء يعمل كوحدة واحدة دون أن يتفكك بسبب الزلزال.
الشركات الإنشائية ودورها في بناء المباني المقاومة للزلازل:ها المباني المقاومة للزلازل، إذ يتم اختيار التربة المُناسبة لإنشاء المباني عليها ويتم الابتعاد عن المناطق الترابية أو الرملية، كما أن إنشاء المباني على أرضية صلبة يُقلل من اهتزاز البناء في حال حدوث الزلازل كما يُساعد ربط قواعد البناء بأرض صلبة على الحفاظ عليه أثناء الزلازل.
يتم أخذ أبعاد البناء بعين الاعتبار ففي حال تجاوز طول البناء 50 متراً يتم وضع فواصل التمدد والهبوط في الطوابق العليا ويتم وضع فواصل زلزالية، ويكون الهدف منها الحفاظ على سلامة البناء في حال تعرضت المنطقة للزلازل.
الشركات الإنشائية ودورها في بناء المباني المقاومة للزلازل:
تؤدي شركات الإنشاء التركية دوراً كبيراً عن التزامنها بقوانين إنشاء العقارات المقاومة للزلازل في تركيا، وهذه الشكرة ملزمة تجاه المُستثمر في حال لم تفي بالتزاماتها القانونية.
علماً أن عقود بيع العقارات في تركيا تذكر مواصفات البناء والمواد المُستخدمة في إنشائه ومدى مقاومتها للزلازل والكوارث، وأن جميع المشاريع العقارية في تركيا يجب أن يجب تكون مقاومة للزلازل التي تصل إلى ثماني درجات على مقياس ريختر، فيما تؤسس المشاريع الحيوية في البلاد من جسور ومطارات ومحطات مترو بقدرة مقاومة للزلازل تصل إلى تسع درجات على مقياس ريختر.
مقاومة العقارات التركية لزلزال إسطنبول 2019:
ضرب إسطنبول زلزال كبير بقوة 5.8 درجة على مقياس ريختر يوم 26 تموز/يوليو 2019 أثار السكان هلع كبير وأصابهم الذعر وبالرغم من قوة الزالزل إلى أن جُل مشاريع العقارات السكنية في إسطنبول لاسيما الأبراج المرتفعة لم تتأثر ولم تتضرر لا كلياً ولا جزئياً.
ومن بين الأبراج التي شهدتها الميول يميناً ويساراً والتُقط له عدة فيديوهات هو مشروع غوموش بانوراما في إسطنبول الذي يصل ارتفاع البرج فيه إلى 38 طابقاً وكان المشروع المذكور في ذلك الوقت قيد الإنشاء إلا أنه وبالرغم من هذا التمايل لم يتضرر ولا بأي شكلٍ من أشكال بل عاد لشكله الطبيعي وبمجرد انتهاء ثواني الزلزال الذي ضرب إسطنبول.
وحول هذا الأمر أوضح حينها الخبير الجيولوجي التركي وأستاذ الجيولوجيا في جامعة إسطنبول التقنية "سنان ألتناش" أن التصاميم الهندسية تُنفذ بناءً على خارطة الزلازل في المنطقة، ولا تُحسب قوة تحملها على درجة الزلازل بل على قوة الطاقة المؤثرة وهي التي يتم توقيعها حسب ما حدث من زلازل في السنوات الماضية.
وقوة الزلازل ليست في درجتها فقط بل في مدتها وقربها من سطح الأرض وطريقة الحركة الناتجة عنها وموقع البناء من خط الحركة.
وبالنسبة للزلزال الأخير الذي ضرب كلاً من تركيا وسوريا قبل أيام والذي مازالت أثاره حتى اليوم من دمار، أتى نتيجة تحركة طبقة الأناضول في ولاية كهرمان مرعش بمسافة تتراوح بين ثلاث وخمس أمتار ووصلت قوته العظمى إلى 7.6 درجات تلته مئات الهزات الارتدادية مخلفاً ورائه مئات القتلى والجرحى من ضحايا الزلزال في 10 ولايات جنوبي تركيا عدة عن بعض المُدن السورية الشمالية والغربية مثل حلب وإدلب واللاذقية وطرطوس وجبلة.
ويعود السبب الرئيسي في تساقط هذه الأبنية الجزئي أو الكلي هو قدمها في الإنشاء وعدم تضمنيها أنظمة زلزالية لحماية المباني قدر الإمكان من زلزال كالذي حدث مؤخراً.
ولابد أخيراً من التنويه إلى أن التأمين على الزلازل في تركيا والأبنية المقاومة للزلازل في تركيا هي ضرورة تُلزم المُستثمر أو مشتري العقارات التركية بالبحث عنها وتقصيها قبل الإقدام على شراء العقارات التركية وكذلك الإطلاع على وثيقة تأمين الزلازل في تركيا DASK ومواصفات البناء وقدرته على مقاومة الزلازل والكوارث المكتوبة في عقد شراء العقارات التركية.
هذا المقال مكتوب من قبل فريق كتابة المحتوى في " TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران" ، إذا أردت أن تعرف أكثر عن محتوانا وما نُقدمه من خدمات ( اضغط هنا )