الاستثمار في إعادة بيع العقارات التركية هو نوع من أنواع الاستثمار العقاري في تركيا، حيث يتجه بعض المستثمرين الراغبين بالدخول إلى السوق العقاري التركي إلى الاستثمار في إعادة البيع بالإضافة إلى الاستثمار في الإيجار.
ما المقصود بالاستثمار في إعادة البيع؟ وما هي أنواعه؟ وما الفوائد التي من شأنه أن يحققها هذا النوع من الاستثمارات؟ وما المزايا والسلبيات؟
جدول المحتوى:
الاستثمار العقاري في تركيا:
يجذب الاستثمار العقاري في تركيا الكثير من الأجانب الراغبين بالاستثمار في تركيا، حيث يبرز هذا الاستثمار من بين الاستثمارات الأخرى كالاستثمار الصناعي والاستثمار الزراعي والاستثمار التجاري وغيره.
ويعتبر الاستثمار العقاري في تركيا أكثر أماناً وأقل مخاطر على رأس المال قياساً بالقطاع الاستثمارية الأخرى، فضلاً عن قوة السوق العقاري التركي بسبب جودة الإنشاءات وفخامة التصاميم والتنافسية من ناحية البناء والخدمات والمواقع والإطلالات والأسعار، علماً أن المستثمر العقاري في تركيا لا يحتاج إلى خبرات سابقة على عكس الاستثمار في الصناعة أو التجارة، حيث يكفي أن يطلع المستشار العقاري المستثمر على واقع السوق العقاري التركي من قوانين وضرائب عقارية وتكاليف شراء العقار وإيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري في تركيا كي يبدأ استثماره بخطى ثابتة.
الاستثمار في إعادة البيع:
ينقسم الاستثمار العقاري في تركيا إلى قسمين رئيسين الاستثمار في الإيجار والاستثمار في إعادة البيع، حيث يمكن أن يكون الأخير استثماراً قصير الأجل أو استثماراً متوسط الأجل على عكس الاستثمار في الإيجار المحصور بكونه استثماراً طويل الأجل.
يتم الاستثمار في إعادة البيع عبر شراء عقار والانتظار فترة زمنية ثم إعادة بيعه كما هو أو بعد إجراء تعديلات على الديكورات الداخلية من شأنها رفع سعره، وبرز الاستثمار في إعادة البيع خلال السنوات الأخيرة كونه يحقق عائد استثماري مرتفع في أقل فترة زمنية ممكنة.
أنواع الاستثمار في إعادة البيع:
يمكن الاستثمار في إعادة البيع عبر العقارات التي مازالت قيد الإنشاء أو التي لم تبدأ بعد، أو الاستثمار في العقارات الجاهزة، أو الاستثمار في العقارات المطابقة لمواصفات الحصول على الجنسية عبر التملك العقاري.
الاستثمار في إعادة بيع العقارات عند اكتمال البناء:
يحقق هذا النوع من الاستثمار الذي يعتبر استثماراً قصير الأجل عائدات ربحية مرتفعة كونه مبني على شراء العقارات التي لم يبدأ إنشاؤها بعد والتي مازالت ضمن الرسومات والمُخططات الهندسية أو تلك التي بدأ بناؤها بالفعل عبر وضع الأساسات.
وتكمن الفائدة في هذا النوع من الاستثمار بأن الشركات الإنشائية تطرح عقارات للبيع في تركيا ضمن مجمعها السكني الذي لم يبدأ إنشاؤها بعد أو في المراحل الأولى بأسعار منخفضة جداً بهدف تجهيز ميزانية ضخمة لتمويل تكاليف المشروع، علماً أن قيمة العقارات المُباعة ترتفع شيئاً فشيئاً مع مرور الوقت وارتفاع مستوى البناء وصولاً إلى إتمامه بشكلٍ تام وتسليم العقارات لأصحابها.
تترواح مدة بناء مجمعات العقارات السكنية في تركيا بين ثلاثة إلى أربعة أعوام ولا نبالغ إذا قلنا أن قيمة العقار ترتفع بين مرحلة المجسم الهندسي (لم يبدأ البناء بعد) ومرحلة التسليم إلى حوالي 300%، بينما تقل عن ذلك الارتفاع العقارات التي تم شراؤها بعد البيع بمراحل البناء أو عند اكتمال نصف التشييد وعموماً فإن قيمة ارتفاع العقارات في هذا النوع من الاستثمار في إعادة البيع تتراوح بين 50% وقد تتجاوز 300%.
مثال على ذلك عندما بدأ مشروع براند إسطنبول بارك بطرح مجسمات لبيع العقارات فيه من نوع غرفة وصالة في العام 2018 قبل البدء بعمليات البناء حدد سعر العقار حينها من النمط المذكور عند 300 ألف ليرة تركية، وعند اكتمال البناء وتسليم العقارات في العام 2021 ارتفع سعر العقار نفسه من 300 ألف ليرة تركية لقرابة المليون ليرة تركية.
الاستثمار في إعادة بيع العقارات بعد عدة سنوات:
في حال توجه المستثمر لشراء العقارات الجاهزة وهو نوع من أنواع الاستثمارات متوسطة الأجل فعليه أن يعلم أن قيمة العقارات التركية ترتفع خلال فترات زمنية تتراوح بين ثلاثة وخمسة أعوام حيث يطرأ على السوق العقاري التركي ارتفاعات في القيم الاستثمارية متواترة تبدأ من السنة الأولى لشراء العقار إلا أنه يفضل عدم الاستعجال في البيع والانتظار لما بين الثلاث والخمسة أعوام ثم طرح عقاره للبيع بحسب سعر السوق سيجد أنه حقق أرباحاً تتفاوت بحسب موقع العقار وجودته وخدماته وإطلالته بين 35% و100%.
الاستثمار في إعادة بيع عقارات الجنسية التركية:
أطلقت تركيا برنامج "الجنسية مقابل الاستثمار" في العام 2017 وطرأ عليه عدة تعديلات آخرها في نيسان/أبريل 2022 والذي يقضي بوجوب شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400 ألف دولار بشرط عدم البيع لمدة ثلاث سنوات.
ويعتبر الاستثمار في إعادة بيع عقارات الجنسية التركية بعد مرور ثلاث سنوات (المدة القانونية) من الاستثمارات الأكثر إقبالاً كونه يحقق هدفان في وقت واحد ونوعين من الاستثمار.
الهدف الأول هو حصول المستثمر وزوجته وأطفاله دون سن 18 عاماً على الجنسية التركية والتمتع بمزايا جواز السفر التركي، والهدف الثاني هو الاستثمار عبر نوعين من الاستثمار العقاري في تركيا النوع الأول الاستثمار في الإيجار حيث يمكن تأجير العقار سواءً كان سكنياً أو تجارياً ثم الاستثمار في إعادة البيع بعد مرور ثلاث سنوات على شراء العقار وتحقيق فوائد مُضاعفة عن طريق القيم الإيجارية التي ارتفعت ثلاث مرات في السنوات الثلاث بالإضافة إلى قيمة العقار التي تصاعدت مع مرور الزمن وبعدها الاحتفاظ بالجنسية التركية مدى الحياة.
ضمان إعادة البيع في تركيا:
من بين الخدمات التي تقدمها الشركات العقارية التركية التي تدخل ضمن نطاق خدمات ما بعد البيع والمتوفرة أيضاً في شركة TDA تركيا شقة الأحلام هي "ضمان إعادة البيع" حيث يتردد بعض العُملاء بشراء العقارات التركية من أجل الدخول في سوق الاستثمار العقاري في تركيا خشيةً من أن تنخفض أسعار العقارات أو عدم العثور على مشترى مناسب.
هُنا تقدم بعض الشركات العقارية والشركات الإنشائية ما يُسمى "ضمان إعادة البيع" حيث تتعهد للعميل بمجرد شراءه العقار أول مرة بإيجاد مشتري مناسب بعد مرور مدة زمنية يتفق عليها مع منح هامش ربحي لا يقل عن 35% ويجري ذلك ضمن عقود موقعة وموثقة لدى كاتب العدل التركي الأمر الذي يطمن المستثمر العقاري في تركيا أن عقاره سيحقق ربح مرتفع بغض النظر عن أي حدث ممكن أن يطرأ على سوق العقارات التركية أو على الاقتصاد التركي بشكلٍ عام.
مزايا الاستثمار في إعادة البيع:
-انخفاض أسعار العقارات التركية قيد الإنشاء مقارنةً بالعقارات الجاهزة.
-تحقيق عائدات ربحية عالية لا يمكن تحقيقها في أي نوع من أنواع الاستثمار العقاري الأخرى.
-الاستثمار في إعادة البيع هو استثمار قصير ومتوسط الأجل ولا يحتاج للانتظار أكثر من خمس سنوات كحد أقصى للاستفادة من الاستثمار علماً أنه يمكن البدء بإلاستثمار في إعادة البيع بعد عام واحد من الشراء ولكن بنسب أرباح أقل.
-الاستفادة من العقارات الجاهزة في السكن أو الاستثمار في الإيجار لعدة سنوات قبل إعادة البيع.
-الحصول على الجنسية التركية والاستثمار في إعادة البيع في آنٍ معاً.
-شراء العقارات والدفع عبر عدة طرق نقداً أو دفعة أولى بأقساط شهرية طويلة خصوصاً إذا ما تم الشراء من العقارات تحت الإنشاء.
-تعدد الفرص الاستثمارية وفرص البيع والشراء كون السوق العقاري سوق نشط.
سلبيات الاستثمار في إعادة البيع:
بالرغم من أن الاستثمار في إعادة البيع هو أسرع طريقة استثمارية في الحصول على عائدات ربحية كونه استثمار قصير ومتوسط الأجل إلا أنه لا يخلى من بعض السلبيات وهي:
-تأخر تسليم العقارات التركية قيد الإنشاء نتيجة ضعف الشركة الإنشاء أو توقف أعمال البناء.
-التسرع في عملية الاستثمار في إعادة البيع عبر المسارعة إلى بيع العقار خلال العام الأول من الشراء وبالتالي عدم تحقيق أي نتائج مرضية.
-بعد مرور عدة سنوات من الاستثمار في الإيجار والرغبة بالتوجه نحو الاستثمار في إعادة البيع يتوجب إخراج المستأجر من العقار وهذا الأمر ممكن قانونياً طالما هناك رغبة من المالك ببيع العقار أو بيع العقار للمالك الجديد مع الإبقاء على المستأجر نفسه في حال وافق المشتري الجديد، ولكن المشكلة تكمن هنا في ضرورة إصلاح الشقة في بعض الأحيان نتيجة إهمال المستأجر أو سوء استخدامه وبالتالي تكاليف باهظة.
نصائح مُهمة عند التوجه إلى الاستثمار في إعادة البيع:
-التعاون مع مستشار عقاري موثوق كونه يشكل دليلاً وخارطة طريق استثمارية من أجل الحصول على أفضل الخيارات للاستثمار في إعادة البيع.
-شراء العقار قيد الإنشاء من شركات إنشائية قوية في تركية التي ينصح بها المستشار العقاري كونها شركات تلتزم بتواريخ التسليم ولديها ميزانية ضخمة تمكنها من بناء المشروع العقاري وإتمامه دون إشكالات.
-الاطلاع الجيد والفهم الكافي لبنود عقد الشراء والتي تعرف بـ "عقود شراء العقارات الأولية" طالما أن العقارات غير جاهزة بعد.
-عند التوجه للاستثمار في إعادة بيع العقارات الجاهزة يجب عدم المسارعة في البيع بل الانتظار لما لا يقل عن ثلاث سنوات من أجل تحقيق العقار قفزة بقيمتها الاستثمارية تجلب ما لا يقل عن 50% أرباح.
ما الأرباح التي يجنيها الاستثمار في إعادة البيع؟
تتباين قيم الأرباح العقارية بحسب نوع الاستثمار في إعادة البيع فالاستثمار في إعادة بيع العقارات عند اكتمال البناء تتراوح نسب أرباحها بين 50% و300% بحسب تاريخ الشراء المتعلق بتقدم عمليات البناء فكلما تقدمت الإنشاءات واقتربت من نهايتها تكون نسبة الأرباح أقل والعكس صحيح.
أما بالنسبة للعقارات الجاهزة فتختلف أيضاً باختلاف سنوات الانتظار فكلما تعجل المستثمر في البيع كلما قلت الأرباح لذلك ينصح بالانتظار لفترة زمنية تتراوح بين ثلاثة إلى خمسة أعوام للبيع من أجل تحقيق أرباح متراوحة بين 50% و100%
هذا المقال مكتوب من قبل فريق كتابة المحتوى في " TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران" ، إذا أردت أن تعرف أكثر عن محتوانا وما نُقدمه من خدمات ( اضغط هنا )