يتجه عشرات الالآف من المستثمرين ورجال الأعمال العرب والأجانب سنوياً للتملك والاستثمار العقاري في تركيا مُندفعين بالعوامل الاقتصادية والاستقرار الذي تعيشه تركيا مُنذ عدة عقود إلى جانب الحوافز والتسهيلات والقوانين والعديد من الدوافع الأخرى التي تشجعهم على طرح رؤوس أموالهم وميزانياتهم في سوق العقارات التركية.
جدول المحتوى:
لماذا الاستثمار العقاري في تركيا؟
إن المراقب للنشاط الاستثماري والعقاري في تركيا يتولد في مخيلته العديد من الأسئلة
أبرزها لماذا تركيا؟ ولماذا الاستثمار العقاري في تركيا؟.
وما الذي يدفع عشرات الآلاف من كبار المُستثمرين ورجال الأعمال والاقتصاديين بالتوجه إلى تركيا.
وبدأ أعمالهم الاستثمارية فيها لاسيما في الاستثمار العقاري أو الصناعي أو التجاري أو السياحي أو التعليمي أو غيره.
تتسم تركيا بالعديد من العوامل التي تجعلها في مقدمة الدول الاستثمارية.
تكافئ المستثمرين الذين اختاروا العمل على أراضيها بعائدات ربحية ضخمة من الصعب أن تحققها لهم دولة أخرى.
بالإضافة إلى بيئة عيش مريحة تتناسب معهم ومع أفراد أسرهم مهما كانت ثقافتهم ومعتقداتهم.
الأمر الذي يوفر راحة البال للمستثمر ويجعل فكره مُتجه فقط نحو استثماراته بعد أن استطاع تأمين حياة آمنة وجيدة لأسرته المقيمة معه في تركيا.
هُناك عدة عوامل فرضت نفسها بقوة وشكلت نقاط دفعٍ واستقطابٍ لآلاف المستثمرين إلى تركيا وهذه العوامل هي:
الموقع الجغرافي لتركيا:
تمتلك تركيا موقعاً جغرافياً شكّل لوحده عاملاً أساسياً من عوامل الجذب العقاري حيث يحظى موقع تركيا بالعديد من المزايا مثل:
تتوسط تركيا بموقعها الجغرافي العالم حرفياً حيث يسهل التنقل منها وإليها إلى عشرات الدول المُحيطة والقريبة منها براً وبحراً وجواً.
تمتلك تركيا 37 مطار دولي و21 مطار داخلي للتنقل بين الولايات التركية.
تمتد تركيا بمساحات واسعة بين قارتي أوروبا وآسيا وتقترب من القارة الأفريقية عبر مياه البحر الأبيض المتوسط.
يحيط بتركيا كلاً من (سوريا، العراق، إيران، أذربيجان،جورجيا،أوكرانيا، رومانيا، أرمينيا، بلغاريا، اليونان) ما يعني اقترابها من دول الاتحاد الأوروبي في الشمال والشمال الغربي ومن دول الشرق الأوسط جنوباً والدول الأفريقية جنوباً والآسيوية شرقاً.
يوجد في تركيا البحر الأبيض المتوسط وبحر مرمرة والبحر الأسود وبحر إيجة الأمر الذي يسهل التنقل بحراً بين تركيا وعشرات الدول حول العالم.
تمتلك تركيا عدة مضائق أبرزها مضيق البوسفور ومضيق الدردنيل وتعمل على تأسيس قناة إسطنبول المائية وذلك لنقل السفن التجارية من أوروبا إلى أفريقيا وبالعكس.
الإقتصاد التركي:
ينظر البعض إلى أن الاقتصاد التركي اقتصاد ضعيف وكثيراً ما يتأثر بالأزمات إلى أن الواقع يقول:
تركيا عضو في مجموعة العشرين الدولية لأقوى اقتصادات العالم وعضويتها لم تتأثر بالأزمات الاقتصادية المُتلاحقة مُنذ العام 2018.
البرنامج الاقتصادي التركي مبني على الاستثمار والعمالة والتوظيف والصادرات وليس على قيمة العملة أو نسبة التضخم.
استطاعت الحكومة التركية رغم العديد من الصعوبات تخفيض مؤشر التضخم إلى نسب معقولة.
ترفع تركيا سنوياً الحد الأدنى للأجور الذي يشمل القطاعين العام والخاص من أجل الإبقاء على دخل يوفر حياة كريمة للمواطنين والمقيمين في تركيا.
تعمل السلطات التركية على توفير حياة اقتصادية جيدة لمواطنيها عبر الكثير من الأدوات التي من شأنها أن تدعم الاقتصاد التركي.
الصادرات التركية تستمر في الزيادة وتحطيم الأرقام وقد تجاوزت 250 مليار دولار في العام 2022 في طريقها نحو 300 مليار دولار.
تصل الصادرات التركية إلى أكثر من 200 دولة حول العالم وذلك بفضل العلاقات الدبلوماسية والاقتصادية التي تربط تركيا مع مُعظم دول العالم.
التجارة في تركيا لا تتوقف عند الاستيراد والتصدير بل تُغظي المنتجات التركية الأسواق المحلية ومراكز التسوق لتلبية الاحتياجات اليومية والدائمة للسكان والسياح المتوافدين سنوياً إليها.
الصناعة في تركيا:
تطورت الصناعات التركية في الثلاثة عقود الماضية عبر كافة المجالات الصناعية الغذائية منها والنسيجية والجلدية والبلاستيكية والصناعات الثقيلة كصناعة السيارات والحافلات والصناعات الدفاعية كالدبابات والمُسيّرات والأجهزة العسكرية وغيرها من التقنيات والصناعات التكنولوجية الأخرى.
تتفوق الصناعة التركية على كثيرٍ من الصناعات الأخرى وبرز ذلك بشكلٍ واضح خلال وباء كورونا حيث استطاعت تركيا صناعة وتوريد المواد الطبية والأجهزة لاسيما أجهزة التنفس الاصطناعي التي أثبتت نفسها في كثيرٍ من الحالات المستعصية وساهمت في علاج ملايين المُصابين من الوباء حول العالم.
الصناعات التركية تصل إلى مايزيد عن 200 دولة حول العالم لاسيما أنها عجلة الصناعة التركية استمرت ولم تتوقف في فترة الجائحة بخلاف الكثير من الدول وخصوصاً الأوروبية التي اضطرت إلى وقف الصناعة فيها.
تشكل الصناعة والتجارة محوران أساسيان من محاور وأعمدة الاقتصاد التركي ولعل هذه الأسباب وغيرها شكلت دافعاً اقتصادياً وصناعياً لدى المستثمرين الأجانب وساهمت في استقطابهم نحو السوق التركية لطرح أموالهم فيها.
الموارد البشرية في تركيا:
إن العامل البشري لا يُمكن الاستهانة به أو إهماله أو التغاضي عنه
لأنه يشكل عامل جذب لرؤوس الأموال الأجنبية حيث يعيش في تركيا قرابة 85 مليون نسمة بين أتراك وأجانب فضلاً عن وفود حوالي 40 مليون سائح سنوياً قادمين من شتى أنحاء العالم.
وهذا الرقم الضخم الذي تجاوز 125 مليون إنسان بحاجة يومية وملحة إلى ملايين المُنتجات
يتطلب ذلك التعاونبين القطاعين الصناعي والتجاري لتوفير احتياجات المستهلكين بشكل يومي بل لحظي بالإضافة إلى توريد المُنتجات التركية للخارج بعد تغطية السوق المحلية.
يشكل العامل البشري منافسة كبيرة لدى الشركات والمصانع والمعامل على التزايد باستمرار
وطرح المزيد من المنتجات على كافة المستويات والمجالات وهذا الأمر بحد ذاته يولّد دفعة استثمارية كبيرة لدى المستثمرين العرب والأجانب للدخول إلى السوق التركي من أوسع أبوابه.
صناعة العقارات في تركيا:
عقب الزلزال المُدمّر المعروف باسم "زلزال مرمرة" في العام 1999
صدرت العديد من القوانين الصارمة التي ألزمت شركات الإنشاء على توفير أقوى الموانع الزلزالية والبناء على أراضي صلبة.
بالإضافة للكثير من القوانين التي تصب في صالح قوة البناء والأمر بدى جلياً بعد هذا التاريخ.
أما الزلزال الأخير الذي ضرب 10 ولايات تركيا وبعض المُدن الشمالية السورية وأدى لتساقط عشرات آلاف المباني
فقد أكد الخُبراء أن 99% من تلك المباني شيدت قبل العام 1999 و1% منها لم يلتزم بقوانين البناء الأمر الذي أدى لملاحقة المقاولين قانونياً ومعاقبتهم.
عموماً فإن صناعة العقارات التركية شهدت تطوراً ملحوظاً بين عامي 2000 و2023 .
ودخلت شركات حكومية من أجل توفير الضمان الحكومي للمستثمرين الأجانب الراغبين بالاستثمار العقاري في تركيا
بالإضافة إلى تشديد الرقابة على الشركات الخاصة وإلزامها بتطبيق معايير البناء القياسية والعالمية.
ومن يعيش في المُدن الكبرى لاسيما إسطنبول لابد أن يُصادف يومياً عشرات المشاريع قيد الإنشاء خاصةً عند الطرق السريعة كطريق E-5 و E-80 والخطوط البحرية للمدينة وبجانب الغابات.
تتنافس شركات الإنشاء ليس على جودة البناء فحسب بل على خلق تصاميم معمارية مُلفتة تتحدى بها كُبرى شركات الإنشاء في العالم من مجمعات سكنية وتجارية وأبراج وناطحات سحاب.
يتوفر فيها شققاً عادية ودوبلكس وتريبلكس وشقق من نوع لوفت وريزيدانس وبينتهاوس وعقارات من نوع هوم أوفيس.
عدا عن الفلل والمكاتب والمحلات التجارية بأنماط ومساحات وأشكال متنوعة.
أضحت المجمعات السكنية الحديثة في تركيا اليوم أشبه بالمدينة المُصغرة من حيث توفير أنظمة حماية عبر كاميرات المراقبة التي تعمل على مدار الساعة وبوابات الدخول والخروج
وطاقم الاستعلامات لمنع دخول الغرباء دون موافقة السكان، بالإضافة لتوفير الحدائق الخضراء ومواقف السيارات الطابقية وألعاب الكبار والصغار والملاعب الرياضية
والصالات المُغلقة للرياضة والمناسبات والحفلات والسينما المغلقة وسينما الهواء الطلق، إلى جانب المحلات التجارية من دور للتسوق ومطاعم ومقاهي.
لم تتوقف الشركات الإنشائية التركية هُنا بل عملت على التماشي مع أنظمة البناء العالمية.
من خلال إدخال المزيد من وسائل الرفاهية والراحة كالأنظمة التكنولوجية مثل نظام المنزل الذكي وغيره.
قطاع الإنشاءات في تركيا:
تحمل المجمعات العقارية الحديثة توقيع كُبرى شركات الإنشاء التركية ذات الصبغة العالمية.
إذ أن العديد من شركات الإنشاء التركية على رأسها شركتي توكي وإملاك كونوت تنشط داخل تركيا وخارجها كالدول الأفريقية والأوروبية والولايات المُتحدة الأمريكية وكندا.
في قطاع الإنشاءات التركي نجد في بعض المشاريع تحالف عدة شركات إنشائية خصوصاً في المشاريع الضخمة وذلك لتوفير الميزانية الكافية لبناء المشروع
كما أن المشاريع العقارية في تركيا يتم دراستها بشكل جيد من قبل مهندسين أتراك وعالميين قبل البدء في أعمال البناء
بدايةً بدراسة التربة وصلاحيتها للبناء وصولاً إلى أدق التفاصيل والعقبات التي يمكن أن تتولد أثناء البناء وطرق تجاوزها للبناء بشكل سليم وصحيّ وآمن.
لم تسمح الحكومة التركية للشركات الإنشائية التركية أن تعمل بشكل فردي
بل دخلت معها إما شريكاً أو مراقباً وذلك لضمان تأسيس مباني تتضمن كافة معايير الأمان والسلامة ضد الزلازل والكوارث الطبيعية،
بالإضافة إلى ضمان حقوق المُستثمر والمقاول من ناحية إيفاء أطراف العقد بتعهداتها تجاه الآخر ضمن ضوابط قانونية مُلزمة.
القوانين الاستثمارية في تركيا:
فتح قانون تملك الأجانب للعقارات التركية مُنتصف العام 2012 الباب أمام المزيد من القوانين
التي تشكل بدورها عامل جذبٍ للاستثمارات الخارجية التي ترى فيها تبسيطاً وتسهيلاً لإجراءات التملك والاستثمار العقاري في تركيا دون أي عقبات تذكر.
كما أسهمت القوانين الاستثمارية في تركيا على المساواة بين المستثمر التركي والمستثمر الأجنبي من ناحية خطوات التملك العقاري في تركيا وسهولة الإجراءات.
حيث يُستطيع المُستثمر الأجنبي شراء عقار خلال 24 ساعة أما معاملة نقل الملكية العقارية فيمكن أن يتم خلال أسبوع واحد في حال كان العقار جاهزاً.
كما طرحت القوانين الاستثمارية في تركيا العديد من التسهيلات كالتخفيضات والإعفاءات الضريبية للمُستثمرين الأجانب كضريبة القيمة المُضافة بشروط معينة.
وصولاً إلى قانون الجنسية مقابل الاستثمار الذي شمل قطاع الاستثمار العقاري في تركيا من خلال شراء المُستثمر الأجنبي لعقار بقيمة 400 ألف دولار فأكثر.
كي يحصل على الجنسية التركية رفقةً بزوجته وأطفاله دون سن 18 عاماً بشرط عدم بيع العقار لمدة 3 سنوات.
الضرائب العقارية في تركيا:
عتبر الضرائب العقارية في تركيا وفي جميع دول العالم نقطة هامة من نقاط المُستثمر قبل البدء باستثماره
حيث ينظر لواقع الضرائب العقارية في هذه الدولة أو تلك لأن الضرائب من شأنها أن تحوّل وجهة المستثمر من دولة إلى أخرى في حال كانت الضرائب العقارية فيها مرتفعة.
على اعتبار أن تركيا تقع في جنوب القارة الأوروبية وضمن مساحات واسعة من أوروبا
فيمكننا مقارنة الضرائب العقارية في تركيا مع الضرائب العقارية في أوروبا باعتبارها على نفس الخط الجغرافي.
إن ضريبة نقل الملكية العقارية في تركيا حددها القانون عند 4% من قيمة العقار
كما يمكن أن يحصل المستثمر التركي والأجنبي على إعفاء من ضريبة نقل الملكية العقارية أو ما يُعرف بـ (رسوم الطابو)
ضمن بعض الأماكن التي تشهد إعادة إعمار على سبيل المثال بلديتي كاغيت هانة وكادي كوي في إسطنبول.
بالإضافة إلى مبادرة بعض الشركات الإنشائية بدفع ضريبة الطابو بدلاً عن المُستثمر.
علماً أن ضريبة الطابو يجب أن تكون مقاسمةً بين البائع والمشتري بمعدل 2% لكلٍ منهما.
أما في أوروبا فعلى سبيل المثال فإن ضريبة الطابو في المملكة المُتحدة تصل في بعض المناطق إلى 12% من قيمة العقار.وفي بعض المُدن والدول الأوروبية الأخرى تتراوح بين 6% و8%.
وبالنسبة للضرائب الأخرى كضريبة القيمة المُضافة فإنها حددت عند 1% بالنسبة للعقارات السكنية التي لا تزيد مساحتها عن 150 متر مربع،
أما النسبة للشقق التي تزيد مساحتها عن 150 متر فإن ما دون ذلك الرقم يحتسب عن ضريبة 1% والأمتار التي تزيد عنه يتم حسابها عند 18%.
أما العقارات التجارية فضريبة القيمة المُضافة نسبتها 18%، علماً أن هُناك بعض المناطق والعقارات معفية من ضريبة القيمة المُضافة.
بالإضافة إلى توفير الحكومة التركية لعدة شروط تمنح بموجبها المُستثمر الأجنبي إعفاءً من ضريبة القيمة المُضافة في تركيا
أبرزها أن يكون مصدر قيمة العقار تم تحويله من الخارج وغيرها من الشروط.
باقي الضرائب فهي ضرائب متواضعة كالضرائب الشهرية والسنوية وضرائب أخرى لأنواع محددة من العقارات كضريبة الأرباح العقارية وضريبة العقارات الفاخرة،
بالتالي فإن الضرائب العقارية في تركيا هي ضرائب مقبولة ولا تشكل عبئاً كبيراً على المستثمرين الأجانب فخلاف العديد من دول العالم.
أسباب ارتفاع أسعار العقارات في تركيا:
ارتفعت أسعار العقارات في تركيا بشكلٍ كبير في السنوات الماضية خصوصاً إذا قارنا بين أسعار العقارات التركية بين عامي 2018 و2023 وذلك لعدة أسباب هي:
انخفاض قيمة الليرة التركية لمستويات قياسية.
وباء كورونا والإغلاقات المُتكررة وشبه توقف لعجلة البناء والتشييد والتأخر بتسليم العقارات.
ارتفاع مؤشر التضخم (أسعار المستهلك) في تركيا لأرقام غير مسبوقة مُنذ أكثر من عقدين من الزمن.
ارتفاع أجور العمالة في قطاع الإنشاءات التركي.
ارتفاع تكاليف مواد البناء خاصةً المستوردة منها.
إلا أن أسعار العقارات في تركيا مازالت أقل بكثير من أسعار العقارات في معظم الدول الأوروبية..
وعلى سبيل المثال فإن قيمة فيلا في إسطنبول واقعة على الخطوط البحرية للمدينة أو في الغابات تُعادل ثمن شقة من نمط استديو في لندن.
وذلك بسبب تفاوت الأسعار الكبير بين العقارات التركية والعقارات الأوروبية.
يُمكننا القول أن مبلغ 100 ألف دولار يُمكن المستثمر الأجنبي من شراء شقة بنمط غرفة وصالة ضمن مجمع سكني فاخر في ضواحي إسطنبول،
إلا أنه المُستثمر يحتاج لأكثر من هذا الرقم بكثير كي يشتري عقاراً في أوروبا.
خيارات الاستثمار العقاري في تركيا:
توفر السوق العقارية التركية العديد من الخيارات الاستثمارية نذكر منها:
الاستثمار في العقارات الجاهزة.
الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء.
الاستثمار في العقارات السكنية.
الاستثمار في العقارات التجارية.
الاستثمار في العقارات السياحية.
الاستثمار في العقارات الصناعية.
الاستثمار قصير الأجل.
الاستثمار متوسط الأجل.
الاستثمار طويل الأجل.
ما يعني إمكانية اختيار المستثمر نوع العقار الذي يرغب الاستثمار به بالإضافة إلى نوع الاستثمار نفسه بما يتوافق مع رغبته ومع الميزانية المرصودة لبدء الاستثمار العقاري في تركيا.
العائدات الربحية من الاستثمار العقاري في تركيا:
إن عوامل الاستثمار العقاري في تركيا مجتمعة أدت لتوفير عائدات ربحية عالية للمستثمر الأجنبي في تركيا.
وذلك عبر الاستثمار العقاري في المجمعات السكنية والتجارية من خلال شراء عقار جاهز وتأجيره وتحصيل عائدات إيجارية شهرية.
أو شراء عقار قيد الإنشاء والانتظار ريثما تنتهي أعمال البناء ثم إعادة بيعه والحصول على فارق السعر بين البيع والشراء.
إن العائدات الربحية من الاستثمار العقاري في تركيا تتباين بحسب نوع العقار ونوع الاستثمار نفسه وعموماً يُمكننا القول بأن العائدات الربحية تتراوح بين 35% و300% بحسب توجه المستثمر.
ويجب أن ننوه أيضاً بأن قطف ثمار الاستثمار العقاري في تركيا يتطلب الصبر والانتظار لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات.
كي يبدأ المستثمر بملامسة نتائج استثماراته ويحكم عليها بشكلٍ جيد بشرط الاستثمار العقاري في تركيا بشكلٍ صحيح وآمن ومدروس.
وذلك يتوجب التعاون مع مستشار عقاري ذو خبرة طويلة بالسوق العقارية التركية والذي يشكل بحد ذاته خارطة طريقة استثمارية تضمن للمستثمر تحقيق أهدافه الاستثمارية في تركيا.
المصادر:
هذا المقال مكتوب من قبل فريق كتابة المحتوى في " TDA تركيا شقة الأحلام | كاميران" ، إذا أردت أن تعرف أكثر عن محتوانا وما نُقدمه من خدمات ( اضغط هنا )